文档介绍：2010年南昌奥克斯盛世经典二期营销推广攻略
红谷滩请比较
奥克斯·盛世经典二期营销推广攻略
天睿地产·荣誉出品
2010·11·30
面对越来越严酷的新政环境
面对新板块的全面竞争
面对开发商与产品品牌的战略提升要求
面对二期全面价量大提速的销售目标
总经理摘要
盛世经典二期直面问题思考
二期要实现战略目标
在市场平稳的情况下
1、总体141>.6万平米推盘量
2、完成销售目标1400多套,完成销售面积13万多平米
3、实现均价6500元/平米以上,
2011年要实现战略目标
在市场平稳的情况下
1、完成销售目标1200多套
2、
3、
借鉴
、万达华府
,重量级事件活动
目标
二期参考具有代表性的项目南昌07年与09年的销售冠军奥园与万达华府,
两个项目都实现在高速跑量的情况下实现价格上涨。
只要具备相应的条件
二期战略目标可以实现!
天睿认为:
一期营销回顾
1
(ONE)
内容提要 CONTENTS
老客户追踪及二期客户定位
2
(TWO)
整合传播策略
5
推案策略与计划
6
(FOUR)
(ONE)
(TWO)
竞争环境分析
3
5
项目定位及营销策略
4
一期营销回顾
1
(ONE)
2010年盛世经典大事记
1、3月28日大型品牌公关活动“低碳风尚大会”;
2、4月20日盛世经典一期第一次盛大开盘;
3、5月面临绿地等竞争大型降价促销行动;
4、7月启动大型拆迁活动“安家行动”;
5、8月登上“销售冠军”;
6、9月登上南昌搜房网客户关注度热榜第一;
7、10月盛世经典一期销售突破700套,完成预定目标;
8、11月最后楼王18号楼全城热销,一期完美收官。
一期销售业绩
截止到2010年11月27日:
1、2010年广告推广费用约480万,%,节省广告费175万;
2、完成一期销售率95%以上;
3、圆满完成销售任务,实现签约861套;
4、实现一期均价5620元/平米左右,;
注:以上数据根据销售案场统计所得。
一期营销回顾
低碳风尚大典强势蓄客,奠定奥克斯地产品牌基础
时间:3月28日
活动成果:一期品牌入市,打开市场局面,开盘前VIP认筹600多张。
关键词:热点氛围
天睿观点:通过活动奠定奥克斯地产品牌基础,是项目品牌入市,打开市场局面,确保第一次开盘顺利的关键。
一期营销回顾
时间:4月20日
在新政出台的形势下,天睿高层与奥克斯高层协商决定尽快开盘,吸引市场高度关注,在保证开盘顺利的情况下,引发楼盘的热点炒作。
关键词:新政出台
新政后第一个开盘,引发市场高度关注
天睿观点:开盘因政策市场因素并未达到理想效果,但通过开盘动作已经引发社会热点炒作,锁定部分客户成交,提高客户关注度,大部分因政策因素未成交的客户,后期陆续回头购买证明了开盘比预想更为成功。
一期营销回顾
在逆境中平稳过渡打时间差,等待爆发
关键词:降低促销
时间:5-6月份
遭遇市场多重打击:
1、新政出台使得全国房市急转直下,南昌住宅成交量骤降;
2、绿地全国降价战略,五重优惠,绿地香颂明降价达700元/平米,使得与盛世经典价差达到800元/平米,形成巨大的竞争压力;
3、香域尚城、绿湖豪城等竞争对手采取暗折优惠,达600元/平米以上。
天睿观点:1、以绿地香颂、地中海等楼盘降价促销的去化速度必定后劲不足,不需与对手打价格战,以免损失利润;
2、利用如内部团购、“老带新”等活动进行销售保温,确保30-50套/月销售,等待时机发力,以免损失利润;
3、见以下对比香颂,可得知盛世经典后程发力,确保了销售利润:
用数据说话
对比绿地香颂高层
绿地香颂
盛世经典
销售套数(套)
1291
销售套数(套)
861
开盘时间
4月份
高层开盘时间
4月份
开盘均价(元/㎡)
5490
开盘均价(元/㎡)
5550
整体销售均价(元/㎡)
5300
整体销售均价(元/㎡)
5620
销售总额(亿)
销售总额(亿)
销售率
95%以上
销售率
95%以上
销售周期(月)
8
销售周期(月)
8
广告推广费(万元)
1478
广告推广费(万元)
480
广告费占销售额比例
%
广告费占销