文档介绍：本溪佳兆业·水岸新都2011年营销总结&2012年营销策略报告
本溪佳兆业·水岸新都
2011年营销总结&2012年营销策略报告
世联地产 20113>.12
标杆领跑
红动本溪
2011年营销执行回顾
2012年营销执行方案
目标
策略分解与执行
机会与挑战
营销攻略
宏观政策分析
市场竞争分析
本体价值分析
报告思路
客户情况分析
1
2011年营销执行回顾
报告思路
2011年,佳兆业在本溪创造奇迹的一年!
项目概况
项目位置
明山区滨河北路威宁桥东行1千米
占地面积
12万㎡
建筑面积
30万㎡
容积率
绿化率
35%
车位数
地上490,地下390
产品类型
高层(25F/29F/33F)
产品情况
92-148㎡,共2175户
销售情况
2011年推售2#-12#,共1738套
配套情况
明山区政府、本溪市政府、市民广场、卧龙大桥、白金5A级会所
项目位于本溪城市东拓第一站,发展看好,但配套匮乏,认知度低
独创西班牙社区风格,纯住宅高层产品,亮点N+1户型
2011年销售情况
河景房源消化率最高,均达到60%以上
园景房源消化率较差(主要由于130-139㎡户型接受度低,其中9#由于价格较高)
高性价比房源中11#消化情况最乐观:遮挡小、噪声小、价格低是畅销的主要因素
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
一线河景单位
一线园景单位
高性价比单位
好景观、优格局、低总价是客户的首要置业因素!
数据截止到2011年12月4日晚18:00
2011年销售情况
100㎡以下二室为主力畅销产品——低总价、优格局、高实用率
140-150㎡三室为次畅销产品——大尺度、好景观、高舒适度
数据截止到2011年12月4日晚18:00
2012年货量情况
数据截止到2011年12月4日晚18:00
2012年库存货量盘点
楼栋
面积
套数
2011年推出货量
2#-12#
㎡
1738套
2011年消化货量
㎡
1024套
2011年剩余货量
㎡
704套
2012年新增货量
13#、14#、15#
㎡
447套
2012年库存货量
2#-14#
㎡
1151套
2012年新增货量盘点
楼栋
总套数
户型面积
户型套数
13#
256套
123㎡
64套
㎡
64套
㎡
128套
14#
95套
㎡
33套
㎡
31套
㎡
31套
15#
96套
㎡
32套
㎡
32套
㎡
32套
合计
447套
2012年新增货量户型盘点
户型面积
户型套数
户型配比
120-123㎡
128套
29%
92-95㎡
191套
42%
136-137㎡
128套
29%
合计
447套
100%
2012年库存户型盘点
户型
剩余套数
新增套数
合计
比例
A户型四室 140-150㎡
107
0
107
9%
B户型四室
130-139㎡
195
128
323
28%
C户型三室 120-129㎡
278
128
49>06
35%
D户型二室 90-100㎡
124
191
315
27%
合计
704
447
1151
100%
市场环境
本土开发商云集,占据本溪房地产主力市场,客户认同度高;
地方政府为增加地方性收入,盲目发展房地产,几大地产巨头相继入市,市场潜在竞争激烈;
2011年12月多层产品价格
无明显量价关系,但后半年受政策影响,高价产品销售冷淡
2011年入市时间
项目名称
销售时间
绿地中央广场
10月6日,货量充足
成德嘉园
持续销售,货量充足
富虹太子城
持续销售,货量充足
碧水云天
10月初,货量充足
金地花园
持续销售,一期尾盘
观山悦
持续销售,货量充足
国茂清华苑
7月初,货量充足
前半年入市项目(货量充足)-㎡,无明显量价关系;
-㎡,政策影响下,价高量低,本溪客户对高价产品的观望情绪比较严重,价格敏感度非常高;
市场环境
入市背景
陌生区域:新开发区域,距离市区非常远,无任何交通设施,出行只能靠私家车或打车,不被客户认同;
陌生品牌:本溪市场以多为本土开发商,认同度较高;而佳兆业首次落