文档介绍：我国现行房地产税制存在的问题及开征物业税面临的困难内容
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我国现行房地产税制存在的问题及开征物业税面临的困难内容
摘要:关于是否开征物业税的讨论,已成为当前我国社会各界的热门话题。本文分析了我国现行房地产税制存在的缺陷,并提出我国开征物业税需要解决的制度矛盾及面临的困难及阻力。
关键词:房地产物业税土地出让金
2009年以来,在全球性金融危机的大背景下我国房地产市场价格却一路上蹿,近乎癫狂。为此,国家出台了包括收紧购房信贷等一系列政策组合对房地产市场进行调控。在这样的背景下,酝酿多时的物业税风声再起。征收物业税之所以如此受人关注,不仅在于物业税涉及税收收入问题,更在于全社会对开征物业税可以改变房地产行业运营格局、调控房地产市场价格的心理预期。在这种情况下,有必要对我国现行房地产税制保持清晰的认知,并对开征物业税的积极效应和现实困难保持清醒的头脑。
一、我国现行房地产税制存在的问题
房地产业是我国国民经济的支柱产业,房地产税收作为衡社会财富分配的一个重要杠杆,应在整个税制体系中占据重要地位。但我国现行房地产税制是在计划经济体制下以职工住房供给制和福利化为背景逐步形成的,虽然近年来已经对部分税种的制度及政策进行了改革和调整,但总体来看,现行房地产税制仍难以适应目前我国房地产行业投资过热、房价过高、市场复杂多变的实际情况。
(一)房地产所涉税费种类过多、税负过重,但保有环节税负偏低
我国现行房地产税制设置的税种较多,与房地产直接相关的税种主要包括耕地占用税、房产税、契税、印花税、土地增值税、营业税、企业所得税等。房地产开发和流转过程中的行政收费更是名目繁多,开发一个房地产项目,一般需要20多个政府行政部门的层层审批,要盖上百个公章,并需缴纳人防费、消防费、规划费、评价费等几十项行政收费。房地产税费设置繁杂、征收环节多,开发商的税费负担较重,并最终转嫁给消费者,从而推高了房产价格。而且,由于大部分税费在房地产开发和流转阶段征收,保有环节几乎是零税费,使得人们对保有房地产的意愿增强,影响了存量房地产的正常流转,加剧了房地产的供需矛盾。
(二)重复课税
1990年国务院颁布了《土地出让与转让暂行条例》,开始在全国范围内全面推行土地有偿使用。此后建造的大量房产其价值中都已包含了所占用土地的价值,这部分房产既要就包括土地价值在内的房产原值纳税,同时还要再缴纳城镇土地使用税,其承担的税负较土地有偿使用前建造的房产明显过高,并存在重复课税的问题。1993年财政部颁布了《土地增值税暂行条例实施细则》,规定土地增值税的计税依据为房地产转让收入减除各项允许扣除项目金额后的余额,即纳税人在房地产转让中所获得的增值额,而房地产转让的增值额在开发商缴纳土地增值税后还要再被课征企业所得税。类似的重复课税的问题还有:对土地课税设置了城镇土地使用税和耕地占用税两个税种,对房屋租金收入既征收5%的营业税又征收12%的房产税等,重复课税的问题比较普遍。
(三)课税范围过窄,免税范围过宽
根据《房产税暂行条例》等相关规定,房产税和城镇土地使用税的课税范围仅涉及城市、县城、建制镇和工矿区,坐落于其他区域的房产均不属于房产税的调节范围。房产税还存在较多的免税项目,如国家机关、人民团体、军队、宗教寺庙、公园等自用房产。目前