文档介绍：专
业
创
造
价
值
博凯地产振三街项目前期思路沟通
石家庄源恒房地产经纪有限公司 2010年9月
1
基本框架
PART1——分析/Anaysis
PART2——策略/Strategy
PART3——建议/Advice
PART4——执行/Perform
1
2
3
4
2
目录
分析
执行
建议
策略
环境分析
客群分析
分析总结
为策略提供充分的参考依据
3
分析
宏观环境分析
一、量价相关性濒临“时间窗口”。
二、政策预期的“时间窗口”也已打开。
2010年7月4日,国土资源部部长徐绍史曾明确说,“再过一个季度左右,房地产市场将面临全面调整,房价会有所下降。"
尽管我们不能机械地理解为从7月4日起数满3个月就是房价下调的时间点,但我们还是可以从这句话中看出明显的政策预期。
2010年房地产市场价滞量跌已有时日。尤其是在一线城市,成交量偶有反弹,但幅度很小,并且从时间来看往往“昙花一现”。一般来说,房价相对于成交量的变动有一定的滞后性,这个时间差大约为半年左右。换言之,当成交量持续下降半年左右,房价将开始出现明显下降。
此轮楼市调控新政于4月中旬出台,目前房地产市场正出于这种发展阶段的临界点上。
4
分析
宏观环境分析
◎ 2010年上半年石家庄市房地产开工量大增,大盘不断涌现,小区建设质量方面各项指标均上台阶。大型城市综合体在西部、北部、南部、东部全面开花。高价楼盘接连出现,低密度、真正高档住宅销售看好。
◎城市基本建设开工量大增,新火车站建设到了冲刺阶段,城铁开工在即。
◎上市公司进入石家庄市场,一些大中型企业开始回头关注石家庄,楼市竞争愈加激烈。
◎石家庄人口快速增加,中大型城市态势显现。石家庄市进入了提速发展阶段。
5
分析
中观环境分析
卡玛国际
占地
104亩
体量
25万㎡
容积率

主力户型
100㎡~130㎡
价格
现价5500元/ ㎡
主题定位
欧式尊贵生活
亮点
八大景观,欧式立面,多样产品
提供改善型住宅环境,欧式主题,前期销售良好,只剩下100多套220㎡以上的大户型。
6
分析
中观环境分析
紫阁
占地
67亩
体量
18万平米,8栋楼1300户
容积率
4
主力户型
80㎡~180㎡
价格
均价5700元/㎡
主题定位
文化派主题社区
亮点
高档住宅,燕都品牌,景观卖点
提供改善型住宅环境,文化主题,春江花月后的又一文化精品,为本项目主要竞争对手。
7
分析
中观环境分析
志诚华府
占地
110亩
体量
25万㎡
容积率

主力户型
89㎡~158㎡
价格
均价4200元/㎡
主题定位
大规模高性价比社区
亮点
规模优势,产品优势
一期延期交房,至今证件不全,二期剩余房子数量不多
8
分析
中观环境分析
西引力
占地
20亩
体量
4万㎡
容积率

主力户型
50㎡~90㎡
价格
4800元/㎡
主题定位
投资性小公寓
亮点
小面积,投资价值高。
不是纯粹的居住型产品,投资价值较高(临近高教区),属于过渡型住宅产品
9
分析
中观环境分析
泊悦湾
占地
30亩
体量
105744㎡ 4栋27层高层
容积率

主力户型
45㎡~158㎡
价格
均价4700元/㎡
主题定位
城市生活小区
亮点
准现房,单价较低
审计厅团购绝大部分,所剩约100套房源。付款方式为一次性和分期两种,不能贷款
10