文档介绍：一房二卖案例分析
小组成员:俞飞、叶昌炯、章玉、王佳伟
案例
某房地产开发公司(以下简称A公司)在某市商业街开发了一幢商品楼,售价4000元/m .某甲选中了其中一套三居室,双方签定了购房合同并于2004年2月1日办理了付款交房的手续,并且约定一年之内办理所有权证书。 某甲因公需要出国一年,为了方便房屋的维护,某甲在2004年2月18日将房屋钥匙交给A公司下属的物业处保管。3月份以后,该市的楼价大幅上涨,商品房供不应求。3月5日,A公司售楼人员某乙从物业处取走了某甲房屋钥匙,打开房门让购房者参观选购。该房屋被某丙看中,某乙以A公司名义与某丙签订了购房合同,双方于3月30日办理了交房付款手续,并于次日办理了过户登记手续。 某甲于2005年5月回国后发现本属于自己的房屋已被他人居住,十分气愤,手持购房合同要求某丙腾退房屋,遭到某丙拒绝。某甲找到A公司交涉,A公司负责人表示“一房二卖”的确是自己的工作人员所为,向某甲道歉并表示愿意按照合同约定返还某甲的全部购房款及利息,但拒绝某甲要求返还房屋的请求。
分析
本案内容比较多,有物权又有债权,涉及多方当事人,里面还有附期限的合同,甚至可能还有表见代理等。因此,建议最简单直接的方法是从问题入手,反向思考。
问题
A公司与某甲的购房合同是否有效?为什么?
A公司与某丙的购房合同是否有效?为什么?
该房屋的所有权应当归谁?为什么?
A公司应对某甲承担什么法律责任?为什么?
1、A公司与某甲的购房合同是否有效?为什么?
直接看案例,完全符合四个有效要件:行为人合格;意思表示真实;内容合法;形式合法。直接可以得出结论:有效。
2、A公司与某丙的购房合同是否有效?为什么?
如果先不考虑甲之前买了房子,然后又出国又交钥匙这些干扰,就直接想:一个叫某丙的人跑到A公司要买间房子,公司拿出房子,某丙交钱买下,还办理了登记。这跟某甲买房时的情况完全相同。可以直接判断合同有效。 但是问题就在于那间房子已经卖给了某甲。A公司有没有资格把那套房子拿出来再卖给某丙? 首先,考虑:A公司如何才有资格卖一间房子呢?当然,公司必须有房子的所有权。如果公司没有房屋的所有权,就不能卖。 那么,那间房子的所有权在公司手中吗?案例中某甲与公司签定了购房合同,合同有效并且钱也交了,钥匙也拿到了,那房子就属于某甲了吗?我们是否可以认为这个有效的合同就必然导致房屋所有权的转移呢?显然,合同的有效和物权的转移不是必然的。因为,合同有效的要件和物权转移的要件是不同的。合同要件是上述的四项;物权转移的要件则依动产和不动产而不同。 本案是房屋的所有权问题,这就要考虑不动产所有权如何才能转移。法律规定,不动产所有权转移必须登记,非经登记,不产生法律效力。也即虽然某甲和A公司签定了有效的合同,但没有经过房屋登记,该房屋的所有权就不转移,所有权还是属于A公司。 因此,A公司是合格主体,有资格卖那间房子。其他条件也符合法律规定,故某丙的合同有效。 此时如果我们对刚才的分析还不清楚,可能还是有疑问:怎么两个合同都有效?到底哪个算数?这是我们****惯认为必须有一个有效一