文档介绍：信地城市广场营销策划报告
前言
Foreword
为了竞标信地城市广场项目,公司组织了8人团队,其中既有从深圳特地赶来的高管团队也有在合肥做市场研究的前期团队。这个团队里包括了有多年商业地产、综合项目操盘经验的高级策划师、经济分析师以及平面表现的设计师。
团队到达合肥以后,迅速和合肥同事进行了沟通,了解了前期对
市场研究的部分成果以及对发展商的认知并迅速投入到项目分析
以及定位工作中。在此过程中,我们走访了大量的安徽大市场以
及周边商业的经营户了解地块周边商业的经营状况、地价租金水
平、商业管理水平等等;我们约谈了合肥的同行、深圳来到合肥
的同行,听取了他们对合肥地产发展的判断分析;我们走访了合
肥市场正在推广的“HOPSCA”以及相关的项目情况;
短短几天内我们实地考察地块的次数不下于十次。
? 站在地块前我们有很多思索:
我们面临的房地产市场是什么样的?
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关于项目的本原思考:
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我们处于何时何地,我们身处的世界的本来面目是什么?
we has in front of the land parcel very thinks deeply about:
1、我们处于何时何地,我们身处的世界的本来面目是什么?
对于信地城市广场这个庞然大物,他到底是个什么?HOPSCA还是
SHOPPINGMALL?在概念上与CBD有什么联系、有什么区别,我
们要如何把这个专业人士的理解都还不统一的概念告诉消费者?
作为只有约200万人口、GDP刚到千亿元、人均GDP不到3000美元
人可支配收入仅仅11000元、全年房地产投资总额约280亿的合肥市
场而言,我们要如何推广一个95万平方的超级巨无霸?
我们处于一个什么样的全国房地产宏观环境以及什么样的合肥房地产
市场的微观环境?
我们处于一个什么样的中央政府调控环境、什么样的金融政策环境、
什么样的房地产政策环境?这些环境的共同作用将对信地城市广场
项目产生哪些有利与不利影响?
在始于2003年第二季度(非典之后)的本轮经济增长周期中,中国经济持
续快速增长,造就了难得一见的房地产大牛市和股市大牛市。%的高水平。
人民币面临着对外升值与对内贬值的双重压力,,出现突破上扬走势,人民币升值速度明显加快。。
居民储蓄余额超过17万亿,而2006年房地产全国销售总额只不过2万亿元。巨大的储蓄要寻找投资出口。
人民币流动性过剩、物价上涨压力过大;
“钱毛了”-通货膨胀已然悄悄来临;
中国正处于一个加息周期里,负利率将是我们长期面临的事实;
房地产将成为最具保值价值的投资品,房价岂能不涨?
“信地城市广场”能否拥抱这个“全民投资”的时代?
2、再来看看我们面临的房地产市场
2007年以来,全国房地产价格上涨幅度加快:1-3季度,%,其中,%,%,%;
2007年上半年,深圳房价上涨50%,下半年,北京房价全线飙升,领涨楼盘在2个月内上涨3000-5000元;
面对全国飙升的房价,政府采取了不同以往的间接调控政策,包括增加廉租房建设、频频加息、收紧银根等;
11月份以来,广州、深圳房地产市场出现量价双跌的局面,有专家预言,深圳房价将暴跌40%;
10月份以来,斩获颇丰的深圳职业炒家从深圳市场高位出逃,迅速在南宁、贵州、武汉、长沙、南昌,甚至香港大举出手,所到之处,房价一片涨势,蛇口对面香港元朗房价一个月内就被深圳炒家从18000炒到近30000港币;
2007年1至8月,合肥房价在3000至3350元/平方米之间浮动。截至11月10日,,%-%;
虚拟资本打到哪,哪里的房价、地价就会大幅飙升,种种迹象表明虚拟资本正在大举进入合肥这个价值洼地,在部分楼盘中,外来购房比例已经接近50%的临界点;
推动房价上涨的主要因素将长期存在:供不应求的供需状况、流动性过剩的货币结构、资产重新定价。
发达国家不动产承载社会总价值的60-70%,而中国不动产仅承载社会价值的20%。
“信地城市广场”能否成为承载社会财富的优质资产?
3、关于项目的本原思考
本案如此庞大,是否需要从商业形态上进行分别考虑?比如建材MALL、写字楼、服装MALL、公寓、酒店、休闲餐饮是否需要考虑分别引进策划公司或专业的管理公司?
区域商业已经呈现过剩危机,虽有成行成市优势,但区域商业的总体容量已经饱和。要跳出新站区,跳出合肥才能准确定位;
商业要升级、区域商业档