文档介绍：2009年长春市场分析本项目定位丶物业发展建议
长春市场分析
本项目定位/物业发展建议
报告目录
长春市场分析
项目整体定位
物业发展建议
分期开发及经济测算
长春范家店项目
长春市场分析
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预计开盘时间
2009年10月
产品形式
多层,小高层
价格
均价3200-3300元/㎡
户型面积
面积区间:70平米-130㎡
主力户型是80㎡的二房,其次110㎡左右的三房。
产品定位
风情小镇
风格
欧式西班牙风格
目标客户群
绿园区客户及汽产区客户
区位相近,客户高度重合
竞争策略:产品力打造是本案发力点!
直接竞争
——万盛理想国
社区配套
健身俱乐部、幼儿园、商业街。
园林景观
原生成树保留
建筑风格
新古典主义
户型
短进深、大开间、全明空间为衡量标准。
人车组织
人车分流,地下车库电梯直接入户
物业管理
第一太平戴维斯物业顾问
目标客户群
绿园区企事业单位领导,中产阶层
——华瀚四季花园
竞争策略:控制总价,突出性价比是本案的发力点!
汽产区南部项目
竞争策略:区域的城市价值和发展潜力是本案的发力点!
次要竞争
——君地天城
——力旺春天
项目偏远,位于长沈公路沿线,距汽车产业区距离与本项目基本一致,约4千米,但距市中心本项目更近。
汽产区核心
汽产区南部
君地天城
中铁国际花园
力旺格林春天
市中心
本项目
西安大路
西环城路
长沈公路
高新区项目
竞争策略:定位差异化营造是本案的发力点!
次要竞争
——怡众名城
——伟业星城
怡众名城与伟业星城定位为欧洲小镇风格,社区规划及产品打造走市镇路线,倡导舒适、宜居、产品多样,功能复合等概念。
潜在竞争对手预计走性价比路线
大禹地块
预计建筑面积
40万平方米左右
隆都地块
预计建筑面积
40万平方米左右
未知地块
待拆迁,数据不详
隆都与大禹欲借势区域价值,项目将走性价比策略,产品力及附加值打造上具有相当局限性。
潜在竞争
竞争策略:绝对竞争市场内,高端形象的确立是本案发力点!
走差异化的竞争策略
创新产品力打造!
控制总价,突出性价比!
区域的城市价值和发展潜力!
差异化市场定位!
高端形象确立!
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竞争策略
客户分析
长春市主流置业客户类型及特征
年轻白领
拆迁人口
退休老人
外地客户
时尚、新鲜事物、参与感、环保、圈子、主题、效率……
谨慎、保守、聚集、小面积、……
退休、分巢、子母房、宜居、便利配套……
生意往来、子女就学、毕业、落户……
个体经营者
简朴、收入较好但不稳、资金运转、小居室、扎堆、零通勤……
政府公务员
稳定收入、改善需求、贵而不显、品味、圈层……
从职业角度看
从来源地来看
私营企业、国企事业单位人员,教师,白领构成市场主要消费群体;
具有较为明显的地缘性特征,主要体现在工作缘、生活缘等;
从置业目的看
多数首置及升级置业人群,看重区域价值、资源及升值潜力。
从客户特征看
多拥有稳定事业、具有中高职级的城市中高端人群;
客户类型
客户特征
本项目新增目标客户群
商务人群
区域规划“商务办公、商业、休闲娱乐、酒店、公寓”等带来商务人群。
SOHO一族
区域规划“创意研发、高科技产品专业市场”等带来创业一族。
婚房客户
长春每年21>.5万对结婚新人。
产业人口
区域规划“物流发展带、工业拓展区”等带来产业人口
城市化人口
城市自然扩张及城市规划扩展下带来的刚需人口,长春每年8-9万农转非,。
外地购房人口
2005年长春外来购房占到5%,2008年外来购房占到15%;长春高等院校毕业生大多留在长春工作。
拆迁人口
07年长春棚改区470万平方米,以后三年每年700万平方米左右。
投资客
城市及区域发展带来的投资客户。
目标客户
客户需求
分类
群体特征
置业目的
产品选择
置业要素
精神诉求
公务员
35-40岁中高收入家庭
改善升级
100-140㎡
地段/品牌/便利
品味、身份象征
年轻白领
80后、收入稳定
婚房
80-100 ㎡
地段/配套/价格等
时尚、随心所欲
商务人群
高知、高薪、城市往返
居住
100-130 ㎡
品质/配套/地段
身份象征、善待自我
SOHO一族
青年、资金有限、创业期
办公、居住
50-70 ㎡
功能性/配套/形象
实用又不失面子
外地购房
白领、中高学历、收入稳定
安家落户
80-100 ㎡
交通/价格/配套
自我证明
投资客
中高收入