文档介绍：2010年8月保定时尚公馆全案策略提报
时尚公馆全案策略提报
20103>.8
通过对市场的调研、分析我们已经非常直观的
看到了目前的竞争格局。
2010……
万达广场、新界、西美第五大道、藏龙福地、
金源商务广场、财库……
东南片区,群雄并起!!
巨大的开发量让不少人在感受刺激的同时,不由得担心市场竞争的惨烈。在沿途不到三四公里的范围,已经密布了几个体量很大的商业、住宅项目,而定位与产品形态严重的重叠,当然,客户群也是严重的重叠。由此产生的是最为直接的短兵相接,对阵战场可谓群雄割据。
想要在如此市场环境中立马横道,当有过人之处
差异化、特殊化、专有化
将会成为我们的制胜准则
产品差异化
卖点差异化
推广差异化
营销差异化
卖场差异化
……
我们要做的是一个与众不同楼盘,一个有着独特内涵的楼盘。
商业&商务
在市场细分越来越专业话的今天,我们坚持认为:
商业≠商务
在分析了市场,分析了竞争项目后,我们会惊讶的发现,
市场给我们留下了非常大的一块蛋糕。
那就是区域商务化后所产生的配套需求。
由此导出本案的项目定位:
城市综合体
什么是城市综合体?
我们有足够的综合体影响力吗?
【All About HOPSCA】
最具价值的物业类型
a、城市综合体的定义与特征
将城市中商业、居住、酒店、娱乐等城市空间功能进行组合,并在
各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系建筑群,称为“综
合体”。
它具有多功能、高效率,复杂而统一的特征,满足现代都市生活的
复杂性和多样性,具有城市标志的建筑特征。
b、城市综合体模式对项目的意义
①城市角度——
提升城市形象:开启新的城市形象,以复合功能满足地方发展的契机。与已经成型的和未来规划联成片状发展模式。
凝结城市情感:改变城市形象,改变了人们的生活形态,成为凝结区域精神的新地标。
②生活方式——
为城市生活功能提供了丰富和混合的空间,如居住、购物、饮食以及消遣娱乐等以一种新的空间秩序出现在这个交合空间中,并相互促进。
满足现代“24小时都市运转”的要求,为大量办公、居住于此的人们节约更多宝贵时间,提高工作效率与生活效率。
产品规划定位:
*行政商务公寓+ 新奢华小公馆
(或新奢华酒店公寓)+ SHOPPING MALL*
主楼定位为:行政商务公寓+ 新奢华小公馆
裙楼定位为: SHOPPING MALL
定位公寓产品而非写字楼产品的N个理由:
避免区域内同期项目同质化产生的直面竞争
1.
写字楼市场存在的局限性使得客群面相对较窄
2.
写字楼产品投资价值由于租金较低因此回报较小
3.
借助区域商业化和商务化的不断成熟,为公寓类产
品提供了配套的同时也带来了庞大的需求,这叫借势!
4.
区域内甚至全市此类产品相对较为稀缺,而价格方面
写字楼甚至低于住宅
5.
小户型产品由于其低总价、使用功能灵活的特性,
消费者无论是自住还是投资都扩大了市场的需求范围!
6.
公寓产品较写字楼产品投入成本相对要低很多,
相对利润空间也会很大!
7.
由于客群面广,总价低,产品需求量大,使得公寓类
产品的销售速度与回款周期相对缩短,更具资本运作
的灵活性!
8.
公寓类产品运作周期较写字楼相对要短
9.
写字楼市场惨淡的状况使得很多写字楼项目
转向公寓产品也直接说明了当前的市场走向!
10.
产品外立面建议
黑白魔方
新奢华白玄石建筑综合体,以超现代的建筑风格独树一帜,成为城市地标!
酒店式公寓是高档的象征吗?
它的核心价值在哪?
【All About APART‘HOTEL 】
Boutique Apartment
满足居住功能的谓之公寓
满足休闲、社交等复合功能的居住产品谓之酒店式公寓
简言之
高档公寓+具有复合机能的酒店配套
什么是酒店式公寓?
酒店式公寓的物业服务直接构成项目的核心价值,所以我们
建议以下物业服务项目:
物业作为在销售、未来租务市场的重要指标要素,成为住宅产品的专属性配套服务,为业主提供专业、便捷、随机、全方位菜单式的物业服务。有效的提升居住品质与生活附加值。
在生活服务、娱乐服务、康体服务等层面建立完善的系统性平台。
针对不同的户型产品,设置各具特色的服务内容。
A类——新奢华小公馆
24小时保姆式服务
包括:洗衣服务、代缴费用服务、保洁服务、厨房定餐服务、24小时便利店等等
从服务模式上尽量满足业主24小时的便利性生活支持,并能够解决业主日常生活起居的各方面的基本问题。
如:or(雅高)酒店管理集团NOVOTEL酒店提供标准化、国际化的酒店管理,有独具特色的自助厨房