文档介绍：2012年四川绵阳长虹国际城项目阶段营销推广策略
长虹世纪城、长虹国际城
阶段营销推广策略
——绵阳在售项目策划中心
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绵阳市场分析
项目客群定位
项目媒介推广分析
国际城2012年营销推广策略
世纪城2012年营销推广策略
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一、绵阳市场分析
政策解读
市场走势
竞品分析
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2011年,调控从信贷、行政等手段加大力度,全面调控,致使市场观望气氛浓厚;
2012年,货币政策调整是房地产走势的关键,预计会适度从紧,但会适当微调以降低经济下行的风险;
近期绵阳各大银行对已针对部分楼盘及首套房客户执行基准利率,对二套房利率仍上浮10%。同时,部分银行贷款额度在新年伊始略有宽松,审批、放贷时间相比去年明显缩短。
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2011年度绵阳市场总计供应商品房住宅30118套,其中1月供应最多,达3891套,其次是8月供应3574套。全年呈较大幅度的波动。
2011年全年共成交商品房住宅25321套,去化了新增供应的84%,但由于2010年的大量供应,,可供一年消化。
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从均价来看,10年微幅上涨,11年则受调控影响比较平稳,且11年的价格水平相比10年有明显上涨;
从套数来看,10年共成交31855套,11年共成交25321套,下降近21%,说明调控的有效性;且从11年走势来看,从9月起下降明显,可以说,绵阳市场进入调控的第一个阶段——价稳量跌阶段,而后今年上半年预计可能进入量价齐跌阶段(见下P)。
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2012年1月, 房市成交持续冷清,全国成交量出现普跌。其中,一线城市和二线城市成交面积同比降幅分别为66%和67%。绵阳市场1月成交套数及面积分别为595套、,同比下降75%和70%。
成交额上升
成交额下降
成交额上升
09年下半年至10年年底
新政
疯狂期
僵持期
11年全年
低潮期
12年上半年
反弹期
疯狂期
12年下半年
13年
量价齐升
(2010年的“空调”并未阻止房市疯狂的脚步)
价稳量大跌
量价齐跌
价跌量升
价升量升
市场
表现
时间
动因
量支撑价
价助涨
量先价后
量支撑价
价助跌
量支撑价
价助涨
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原则一:产品类型
原则二:产品定位
原则三:客群定位
原则四:项目区位
根据选择原则,将竞品楼盘分为主要竞品楼盘和次要竞品楼盘。
主要竞品楼盘满足4个原则;
次要竞品楼盘满足2-3个选择原则。
项目
原则一
原则二
原则三
原则四
主要竞品
富临大都会
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跃进路1958
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次要竞品
富临东方广场
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万达广场
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项目
经济指标
优势
劣势
蓄客/销售情况
销售价格
富临东方广场
总建面20万m2,2199户;。
市中心,交通便利;周边配套成熟;临江
位于东方红桥头,环境嘈杂,居住舒适度低
住宅:11月20日推出全部住宅2119套(含拆迁户386户)进行内部认购,当天成交400余套,目前还剩1200套,去化57%;
商业:于11月6日进行内部认购,共推出300多套,此前排号300组左右,当天认购100余组,解筹率33%,目前还剩180套左右。
住宅:公布单价5666-6993,整体成交均价5500元/m2;一次性优惠8%、分期6%、按揭4%;
商业:-,-4万;优惠方式一次性10%、分期6%、按揭2%
万达广场
建设用地约113亩,总建面45万平米,商业16万平米。住宅面积区间为88-128㎡,约1300户,公寓面积区间为50㎡左右。
集影院、住宅、公寓和商务酒店于一体
项目位置未临主干道,离市中心较远;近期销售受“质量门”事件影响严重。
住宅:共推出527套,目前案场存货剩余200多套,去化率为60%,近期销售较为缓慢,周约2套;
精装公寓:共推出1200套,目前存货70余套, 去化率94%
商业:一、二批次底商共90套已基本售罄(剩2套),现正在销售集中商业底层外环商铺,也是“一托二”形式。
住宅:6100元/㎡,一次性付款优惠3%,按揭优惠2%;
公寓:6100元/㎡,一次性优惠4%,其他付款无优惠;
商业:/㎡,一次性优惠5%
跃进路1958