文档介绍：宏观政策动向
第 28 期
(总第476期)
国家信息中心经济预测部 2009年07月24日
国信观点: 我国应尽快推出物业税
政策动向: “保增长”的同时更要注重“调结构”
政府采购电子化平台建设势在必行
政策点评: 转换经济增长动力,引导民间投资及时跟进
水价改革应有序推进
政策文摘: 温家宝批示要继续坚定不移实施积极的财政政策
三部门联合发布《关于实施金太阳示范工程的通知》
农业部出台加快推进基层农技推广机构改革意见
一周动态: 低碳经济发展指导意见正在起草
我国将出台放宽民间投资准入政策
财政部要求制止和纠正越权减免税
政策借鉴: 埃及加大金融监管力度
马来西亚出台进一步吸引外国投资的政策
我国应尽快推出物业税
中国经济从快车道转轨到慢车道为住房制度改革提供了机遇,中国必须重新思考和制定符合,其次需有可持续性。而作为体现公平与效率的房地产税收制度已经远远不能适应当前经济发展的需要,亟待改革。建立和完善房地产税制的设想应从推出物业税始。
一、我国房地产税制现状及问题
改革开放后,我国从推进土地有偿使用开始,逐渐形成了房地产税制体系。经过20多年的历程,我国涉及资源利用、开发建设、交易保有的房地产领域的税制体系初步确立。现在我国涉及房地产的税种主要有10种。
表一我国房地产主要税种
分类
名称
说明
开发建设方面
土地增值税
依据转让房地产增值额,4级累进税率
营业税
销售房地产税率5%
所得税
个人所得税率20%,企业所得33%
附加税
城市建设税、教育费附加
购置保有方面
契税
土地、房屋交易,税率3%—5%
印花税
—%纳税
房产税
%或租金12%,按年计征
城镇土地使用税
—10元/平方米,按年计征
耕地使用税
1—10元/平方米,一次性征收
我国现行房地产税制体系虽然在经济发展中起到一定的调节功能及效果,提高了资源利用效率。但仍然存在着几点不容忽视的问题:
一是税费种类多而杂。涉及房地产的税费随着经济社会发展的需要,各个阶段取消、整合一部分,同时又新设立一部分。其中直接以房地产作为课税对象的5种(土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、契税);其他5种普通税如营业税、所得税、印花税、附加税的征收范围都包含房地产。除税收之外,我国房地产业还有名目繁多的行政性、管理性收费。
二是税负不平衡。从房地产运行的阶段性来说,开发建设阶段最重,交易阶段次之,保有阶段最轻。对个人来讲,税负主要体现在房产交易和经营环节,保有成本很低。这就意味着多占资源可以不纳税。从现有税种设置来讲,主要是资源类和流转类税收,财产类税收所占比重很小。本来国家利用税收调节社会贫富差距的这一基本手段在这一环节消失了。而且这种税制进一步引导房地产业向开发成本高、占有成本低、购房门槛高的畸型方向发展。
三是对房价影响具有双重性。一方面,对二手房交易征收营业税、所得税可以抑制因投机炒房而拉高房价;另一方面,提高二手房交易成本极易转嫁到房价中。受损害还是中低收入的普通群众。
四是土地闲置现象难以控制。土地转让税负高、保有税负低,不利于土地流转。尽管国家出台了征收土地闲置费的政策,但是“费”本身就缺乏强制执行力,很容易受到各种“干扰”而难以落实。
五是地方财政收入不稳定。因为大部分税源集中在房地产的开发交易阶段,一旦房地产过冷或萎缩,就会给地方财政收入造成很大缺口。
二、物业税缺失原因及不利影响
我国房地产税制中各种房屋保有环节的税负都很轻,自住房更是不属于任何税种的纳税范围中。近年来,这一状况与完善市场经济体制和稳定发展住房市场的矛盾越来越突出。有必要对其成因和不利影响进行剖析。
(一)缺失原因分析
1、经济体制的宏观背景。房地产保有税即物业税,属于财产税类。计划经济体制时期个人财产十分有限,因而在一般情况下财产税没有存在的基础。随着我国社会主义市场经济体制的不断完善,我国流转税类现在已经比较合理健全。但是财产税类尚处于建立和完善过程中。与世界上大多数国家相比,我国财产保有和赠与环节的税收无论是制度设置还是调节作用都有很大差距。我国中层收入群体的个人资产尚处于开始积累阶段。财产税的设置不可能超前。
2、房地产信息系统不完善。除少数城市和地区外,全国大部分地区没有形成完整统一的房地产信息系统。特别是个人住房的信息系统即使已经建立起来,也往往不完整,不准确。如果要开征物业税,必须要从基础信息抓起。
3、调查研究缺乏系统性。设置住房物业税已经提出很多年,但是当前对一些涉及到的重大问题仍处于分散的、自发的研究状态,尚无一致